雅戈爾杭州地王兩年后規劃出爐 土地金繳付問題存疑

      近日，杭州市規劃局網站公示了杭政儲出【2010】53、56號地塊兩宗土地的設計總平面圖、主要立面圖、剖面圖等，如果公示階段無異議，這意味著上述地塊的規劃方案將進入審批階段，一旦規劃審批通過，該項目將進入開工建設階段。

規劃批前公示

      1月16日，杭州市規劃局網站對杭政儲出【2010】53、56號地塊兩宗土地進行了規劃批前公示，公示內容顯示，兩宗地塊總占地面積為54510平方米，地上總建筑面積為134973平方米。

      從所公示的規劃方案可以看出，53號地塊內，建筑采用圍合式布局，而56號地塊內，建筑遵循著比較規整的中軸對稱格局。杭州規劃局明確相關公示內容為建筑設計規范、設計總平面圖、主要立面圖、剖面圖，公示時間自2013年1月17日至1月26日，如有異議，可以于1月27日向杭州市規劃局及相關職能部門反映。

     《每日經濟新聞》記者對比此次規劃方案及當初土地出讓時前后兩者的規劃指標，發現容積率及建筑面積均未出現增減。

      杭州市國土資源局土地成交信息顯示，上述兩地塊由雅戈爾于2010年10月30日以總價24.21億元的高價摘得，其中杭政儲出【2010】56號地塊經過8輪競價，最終成交價12.56億元，折合樓面價18114元/平方米；而另一宗地塊，53號地塊經過15輪競價，最終成交價11.65億元，折合樓面價17751元/平方米。

      數據對比可見，這樣的樓面價依然為其所在的申花板塊的“地王”，這也是繼“杭州商學院地塊”后，雅戈爾再次成為杭州地王。

      然而，從拿地至今，已經過去兩年有余，周邊同期或稍晚推出的土地已陸續進入銷售期，但上述兩地塊一直沉寂至今。也因此，兩年以來，雅戈爾退地傳聞屢次傳出，甚至頻頻遭到“囤地”或深陷“地王之困”的市場質疑。

拿地后久未動工

      時下，雅戈爾杭州申花地塊規劃方案進入了公示階段，但該地塊為何可以從拿地至今兩年之久不動工？

      根據國土資源部頒布實施的《閑置土地處置辦法》相關規定，閑置一年按照土地出讓價款20%征繳土地閑置費，閑置兩年則無償收回。而《每日經濟新聞》記者獲悉，上述地塊出讓時約定的動工時間為2013年6月，這也意味著該項目從拿地到動工被允許的期限長達兩年以上。

      一般來說，房地產項目土地動工的期限要求均在出讓時間一年內。對于上述地塊動工時間延長的理由，截至《每日經濟新聞》記者發稿時，均未從杭州市國土資源局及雅戈爾方面獲得相關回復。

      還值得注意的是，雖然上述地塊已于2010年10月份出讓，但在土地款支付問題上卻顯得有些“撲朔迷離”，雅戈爾2012年財報還未披露，其2011年財報顯示，該地塊24.21億元的土地款，截至2011年12月31日，已支付土地出讓款12.11億元，付款額度為合同總價的50%，余款在2012年6月3日之前付清。而其2012年的中期財報顯示，杭州市國土資源局位于雅戈爾預付款項金額單位的首位，預付款項約為12.11億元。

      杭州市國土資源局資料顯示，杭政儲出【2010】53、56號地塊兩宗土地成交日期是2010年10月30月，如果按照財政部、國土部等五部委發布的《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》及杭州市政府出臺的相關規定，則雅戈爾最遲在2011年就必須付清24.21億元的全部土地款。

面臨庫存壓力
 
      對于雅戈爾而言，現在的杭州申花地塊入市將面臨不小的壓力。

      據《每日經濟新聞》記者不完全統計，杭州申花地塊目前所在版塊在售的樓盤包括麗晶灣、萊德紳華府、欣盛東方福邸、中順上尚庭及包括保利地產旗下的香檳國際和綠城房產參與的合作項目賽麗綠城慧園，2012年，前述在售樓盤中，最低價格為14000元/平方米；最高的為33000元/平方米。

      而在2010年雅戈爾拿地時，上述兩宗土地的樓盤價均在18000元/平方米，“這樣的樓盤價決定了樓盤須定位中高端，而這樣的售價就必須與杭州本土開發商開發的欣盛東方福邸，及綠城參與的賽麗慧園等產生很大的競爭。”杭州一房地產資深研究人士認為，“壓力不小”。

      此外，公開數據顯示雅戈爾的存貨目前處于較高的水平，2010年、2011年，雅戈爾的存貨分別為187.27億元和233.07億元。截至2012年9月末，這項數據高達239.53億元，占公司總資產的50.32%，其中房地產存貨占據90%以上比例。